Il Condominio

Il vicino di casa è colui che sa di noi più cose di quante ne sappiamo noi
- Karl Kraus

Raoul Dufy  - Case a Trouville (1933)

Il condominio rappresenta una forma di coesistenza unica nel panorama giuridico, un microcosmo in cui la proprietà privata esclusiva di ciascun condomino si intreccia in modo indissolubile con la comproprietà forzosa di beni e servizi comuni. Scale, ascensori, tetti, facciate e impianti centralizzati sono il teatro quotidiano di una convivenza che, per sua natura, è una potenziale fonte di attrito. Comprendere la sua struttura e le modalità di risoluzione dei conflitti è fondamentale per chiunque vi abiti.

Il cuore pulsante della vita condominiale è l'assemblea dei condomini, l'organo sovrano in cui si formano le decisioni collettive. Il suo funzionamento segue regole precise, volte a garantire la corretta formazione della volontà comune. Di norma, è l'amministratore a convocarla almeno una volta l'anno per l'approvazione del rendiconto, ma la sua iniziativa non è esclusiva. Qualora ne ravvisino la necessità, almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio (166,66 millesimi) possono chiedere formalmente all'amministratore di indire un'assemblea. Se questi non provvede entro dieci giorni, i medesimi condomini hanno la facoltà di autoconvocare l'assemblea.

Perché l'assemblea sia valida e possa decidere, la legge richiede il raggiungimento di specifici quorum. Si distingue tra il quorum costitutivo, per la validità della seduta, e il quorum deliberativo, per l'approvazione delle decisioni. Le decisioni prese, chiamate delibere, vengono trascritte nel verbale d'assemblea, che diventa il documento ufficiale che attesta la volontà del condominio.

È proprio attorno alla validità di queste delibere che si concentra gran parte del contenzioso. La legge distingue nettamente tra delibere annullabili, affette da vizi formali o procedurali, e delibere nulle, che hanno un oggetto illecito o che ledono i diritti di proprietà esclusiva. Questa differenza è cruciale: le prime devono essere impugnate entro un termine perentorio di trenta giorni, mentre le seconde possono essere contestate senza limiti di tempo.

Prima di poter portare la propria contestazione in tribunale, è quasi sempre necessario esperire il tentativo di mediazione obbligatoria, un percorso volto a trovare una soluzione amichevole. Solo in caso di fallimento si potrà procedere con l'azione giudiziaria.

Che cosa facciamo

In questo scenario complesso, offriamo consulenza e assistenza legale sia agli amministratori che ai singoli proprietari.

Per l'amministratore di condominio, la nostra assistenza si configura come una vera e propria partnership nella gestione quotidiana e nella prevenzione dei conflitti. Offriamo una consulenza continuativa per garantire che ogni atto sia conforme alla legge: dalla corretta redazione degli avvisi di convocazione e dei verbali, all'analisi dei contratti di appalto per lavori straordinari, fino alla gestione della privacy (GDPR). Il nostro supporto diventa fondamentale nella gestione della criticità più diffusa: il recupero crediti. Ci occupiamo dell'intero processo, dalla lettera di diffida fino all'azione giudiziaria per ottenere decreti ingiuntivi immediatamente esecutivi e alla successiva fase di pignoramento, sollevando l'amministratore da un compito oneroso e garantendo la salute finanziaria del condominio. Infine, garantiamo la rappresentanza in giudizio qualora il condominio debba difendersi da impugnazioni o da richieste di risarcimento.

Dal punto di vista del singolo condomino, il nostro intervento è volto a tutelare i suoi diritti individuali all'interno della collettività. Il servizio più richiesto è l'impugnazione delle delibere assembleari. Forniamo un'analisi preliminare per valutare la fondatezza della contestazione, distinguendo tra vizi di annullabilità e di nullità, e assistiamo il cliente nel rispetto del rigido termine di trenta giorni, guidandolo attraverso la mediazione obbligatoria e l'eventuale causa. Offriamo inoltre assistenza per la risoluzione di liti sull'uso delle parti comuni, per le richieste di risarcimento danni derivanti da beni condominiali, come le infiltrazioni, e per l'esercizio del diritto di accesso ai documenti condominiali. Non da ultimo, difendiamo il condomino qualora sia destinatario di un decreto ingiuntivo per spese che ritiene non dovute, fornendo gli strumenti per una valida opposizione.

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