Le procedure di sfratto

Flandford Fletcher - Sfrattate (1887)
Il contratto di locazione si fonda su un equilibrio di diritti e doveri tra locatore e conduttore. Quando questo equilibrio si spezza, a causa del mancato pagamento del canone o della volontà di non rilasciare l'immobile alla scadenza, la legge mette a disposizione del proprietario uno strumento giudiziario specifico e accelerato: il procedimento di sfratto. Si tratta di un percorso legale pensato per essere più rapido di una causa ordinaria, ma che richiede precisione e il rispetto di passaggi formali inderogabili.
Sebbene l'obiettivo sia lo stesso – recuperare la disponibilità del proprio immobile – la legge distingue due situazioni principali che danno origine alla procedura.
La più comune è lo sfratto per morosità. Si attiva quando il conduttore non paga il canone di locazione o gli oneri accessori, come le spese condominiali. È una risposta diretta all'inadempimento più grave del contratto, che permette al proprietario di agire rapidamente per limitare il danno economico.
La seconda ipotesi è lo sfratto per finita locazione. Questa procedura si utilizza quando, nonostante il contratto sia giunto alla sua naturale scadenza e il locatore abbia inviato una regolare comunicazione di disdetta nei tempi previsti dalla legge, il conduttore si rifiuta di riconsegnare l'immobile. È anche possibile agire d'anticipo, notificando un atto chiamato "licenza per finita locazione" prima ancora della scadenza, per ottenere un titolo esecutivo da far valere non appena il contratto terminerà.
L'intimazione di sfratto
Il percorso legale non inizia con una semplice lettera, ma con un atto formale, l'intimazione di sfratto, che viene notificato al conduttore tramite un ufficiale giudiziario. Questo documento contiene la citazione a comparire davanti a un giudice in una data specifica.
L'udienza di convalida
All'udienza, si possono verificare diversi scenari. Se il conduttore non si presenta o, pur presentandosi, non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con un'ordinanza che diventa immediatamente un titolo esecutivo. Questo è il percorso più rapido. Se invece lo sfratto è per morosità, il conduttore potrebbe presentarsi e saldare l'intero debito, comprensivo di interessi e spese legali, estinguendo così la procedura.
Per le sole locazioni abitative, la legge offre al conduttore in difficoltà economica la possibilità di richiedere un "termine di grazia", un periodo di tempo, solitamente di 90 giorni, per sanare la morosità. Se il pagamento avviene entro il termine, il contratto prosegue; in caso contrario, lo sfratto viene convalidato.
Lo scenario più complesso si ha quando il conduttore si oppone all'intimazione, contestando le ragioni del locatore. In questo caso, il procedimento sommario si trasforma in una causa ordinaria. Tuttavia, se le obiezioni del conduttore non appaiono fondate su prova scritta, il giudice può comunque emettere un'ordinanza provvisoria di rilascio, un provvedimento che ordina all'inquilino di liberare l'immobile in attesa della decisione finale sulla controversia.
L'esecuzione dello sfratto
Ottenere l'ordinanza di convalida dello sfratto è il primo, fondamentale passo, ma non sempre è l'ultimo. Se il conduttore non rilascia spontaneamente l'immobile, inizia la fase esecutiva. Al conduttore viene notificato un ultimo avviso, il precetto, che intima di liberare i locali entro 10 giorni.
Decorso inutilmente anche questo termine, entra in gioco l'ufficiale giudiziario, che si recherà fisicamente presso l'immobile per eseguire lo sfratto. Questa operazione, nota come "accesso", può richiedere più tentativi e, nei casi di resistenza, l'assistenza della forza pubblica, di un medico e di un fabbro per l'apertura forzata della porta e la sostituzione della serratura.
La procedura di sfratto, pur essendo concepita per essere celere, è costellata di termini perentori e formalità tecniche. Un errore può comprometterne l'efficacia e allungare notevolmente i tempi. Un'assistenza legale specializzata è cruciale per navigare il processo con sicurezza, tutelare il proprio investimento e rientrare in possesso del proprio immobile nel modo più efficiente possibile.
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