Le Locazioni per Uso Abitativo
Silvestro Lega, Curiosità (1869/1870)
Il contratto di locazione per uso abitativo è uno degli accordi legali più importanti nella vita delle persone, poiché tocca un bene primario come la casa. Per questo motivo, la legge italiana, in particolare con la Legge n. 431 del 1998, ha stabilito regole precise per garantire un equilibrio tra il diritto di proprietà del locatore e l'esigenza di stabilità del conduttore. La normativa ha dato vita a due modelli contrattuali principali, ciascuno con le proprie caratteristiche di durata e determinazione del canone.
Il contratto a canone libero (4+4)
Il modello più diffuso è il contratto a canone libero, comunemente noto come "4+4". Il suo nome deriva direttamente dalla sua struttura temporale: ha una durata minima obbligatoria di quattro anni, al termine dei quali si rinnova automaticamente per un ulteriore periodo di altri quattro anni. La caratteristica fondamentale di questa tipologia è la piena libertà delle parti nel determinare l'importo del canone di locazione, che viene negoziato liberamente sul mercato.
La stabilità per l'inquilino è fortemente tutelata. Alla prima scadenza, quella dopo i primi quattro anni, il locatore non può semplicemente decidere di non rinnovare il contratto. Può negare il rinnovo automatico solo in presenza di specifiche e tassative esigenze previste dalla legge, come la necessità di destinare l'immobile ad uso proprio o di un familiare stretto, oppure l'intenzione di venderlo. In quest'ultimo caso, peraltro, la legge riconosce al conduttore un diritto di prelazione sull'acquisto. Se nessuna di queste condizioni ricorre, il contratto prosegue per gli altri quattro anni.
Il contratto a canone concordato (3+2)
Il secondo modello è il contratto a canone concordato, o "3+2". Questa formula prevede una durata iniziale di tre anni, con un rinnovo automatico di altri due. La sua peculiarità, che lo distingue nettamente dal 4+4, risiede nella determinazione del canone. L'importo non è libero, ma deve essere stabilito rispettando i limiti minimi e massimi definiti da appositi accordi territoriali, stipulati a livello locale tra le principali associazioni dei proprietari edilizi e degli inquilini.
A fronte di questo vincolo sull'importo dell'affitto, che risulta quindi "concordato" e generalmente più basso rispetto ai valori di mercato, il locatore gode di significativi vantaggi fiscali. Questi includono una notevole riduzione della base imponibile per il calcolo dell'IRPEF o, in caso di opzione per la cedolare secca, l'applicazione di un'aliquota ultra-agevolata, rendendo questa scelta molto attraente dal punto di vista reddituale.
Regole comuni: disdetta, recesso e formalità
Al di là delle differenze, entrambi i modelli condividono alcune regole fondamentali. Alla seconda scadenza (dopo 8 anni per il 4+4 e dopo 5 per il 3+2), entrambe le parti riacquistano la piena libertà di decidere se proseguire o meno il rapporto. Per terminare il contratto, è sufficiente che una delle parti invii all'altra una comunicazione di disdetta tramite raccomandata, rispettando un preavviso di almeno sei mesi.
Il conduttore, d'altra parte, gode di una maggiore flessibilità, potendo recedere dal contratto in qualsiasi momento, anche prima della scadenza, per gravi motivi (ad esempio, un trasferimento lavorativo imprevedibile), sempre con un preavviso di sei mesi.
Un aspetto non negoziabile per la validità di qualsiasi contratto di locazione abitativa è l'obbligo della forma scritta e della successiva registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. Un accordo verbale o un contratto non registrato sono nulli, con gravi conseguenze per entrambe le parti. La scelta tra i due modelli dipende quindi da una valutazione strategica: il 4+4 offre massima libertà sul canone, mentre il 3+2, a fronte di un affitto calmierato, premia il proprietario con importanti benefici fiscali.
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