Lavori straordinari in Condominio: l'assemblea non può approvare una delega in bianco al General Contractor
Con la sentenza n. 6290 del 23 giugno 2025, il Tribunale di Napoli ha dichiarato la nullità di due delibere condominiali relative a lavori per il cosiddetto "bonus facciate". L'assemblea aveva approvato l'esecuzione dei lavori, ma in modo del tutto generico, limitandosi a fornire una "elencazione di massima" degli interventi. Aveva poi deliberato di affidarsi a un General Contractor, autorizzando l'amministratore a stipulare il contratto d'appalto e a gestire eventuali varianti, il tutto prima ancora di aver valutato uno studio di fattibilità. In pratica, il condominio si era impegnato a eseguire lavori senza conoscerne il contenuto preciso, i costi definitivi e la concreta possibilità di accedere ai benefici fiscali.
Maximilien Luce, Il cantiere (1911)
L'opportunità offerta dai bonus edilizi ha introdotto nei nostri condomini la figura del "General Contractor", un operatore unico che promette di occuparsi di tutto, dalla progettazione alla consegna "chiavi in mano". Una soluzione apparentemente comoda, ma che può creare seri problemi legali, soprattutto perché in alcuni condomini sono stati approvati importanti lavori straordinari con delibere che lasciavano eccessiva discrezionalità al general contractor nella progettazione e nell'esecuzione dei lavori.
Nel caso specifico, l'assemblea del condominio aveva approvato l'esecuzione dei lavori in modo del tutto generico, limitandosi a fornire un'elencazione di massima degli interventi. Inoltre, aveva deliberato di affidarsi a un general contractor, autorizzando l'amministratore a stipulare il contratto d'appalto e a gestire eventuali varianti, senza prima aver valutato uno studio di fattibilità.
In pratica, il condominio si è impegnato a eseguire lavori senza conoscerne il contenuto preciso, i costi definitivi e la concreta possibilità di accedere ai benefici fiscali.
Due condomini hanno quindi impugnato la delibera approvata dall'assemblea e, con la sentenza n. 6290 del 23 giugno 2025, il Tribunale di Napoli ha dato loro ragione: la delibera è nulla.
Il motivo è semplice: l'oggetto della decisione era "del tutto indeterminato". In pratica, l'assemblea aveva firmato una delega in bianco, impegnando l'intero condominio a eseguire lavori di cui non si conoscevano né il contenuto esatto, né i costi finali, né la fattibilità tecnica per l'accesso ai benefici fiscali.
Ciò è in contrasto con un principio fondamentale, più volte ribadito dalla Corte di Cassazione: secondo l'articolo 1135 del Codice Civile, solo l'assemblea ha il potere di decidere gli elementi essenziali di un appalto di lavori straordinari.
Questi poteri, che non possono essere delegati né all'amministratore né a un "general contractor", sono: (1) la definizione precisa dei lavori: cosa si fa, come lo si fa e con quali materiali; (2) la scelta dell'impresa e l'approvazione del contratto d'appalto; (3) la definizione del costo totale e la ripartizione delle spese tra i condomini.