Compravendita con "sorpresa": quando risponde il notaio per le visure omesse?
Quando un notaio omette di effettuare le necessarie visure ipotecarie, incorre in una chiara responsabilità professionale di natura contrattuale. Ma una volta accertato l'inadempimento, come si determina il giusto risarcimento per l'acquirente che scopre solo dopo il rogito un'ipoteca o un pignoramento sull'immobile che ha acquistato.
Quentin Massys, Il notaio (XVI secolo)
In tema di responsabilità risarcitoria, la Corte di Cassazione ha chiaramente affermato che il danno non può mai considerarsi implicito nell'inadempimento (in re ipsa). Al contrario, deve essere sempre concretamente provato dalla parte che lo richiede, sia nella sua esistenza (an) sia nel suo ammontare (quantum).
L'obiettivo del risarcimento, infatti, non è punire il professionista, ma ripristinare il patrimonio del danneggiato, ponendolo nella stessa esatta situazione economica in cui si sarebbe trovato se l'errore non fosse stato commesso. La funzione è puramente compensativa, ben distinta da logiche sanzionatorie o punitive che appartengono ad altri ambiti del diritto .
Applicando questi principi alla responsabilità notarile, la Cassazione ha chiarito che il danno risarcibile deve corrispondere alla perdita patrimoniale effettiva e può essere quantificato in diversi modi, a seconda delle circostanze:
- Spese di "purgazione": La somma necessaria per estinguere il debito e ottenere la cancellazione del vincolo pregiudizievole (ipoteca o pignoramento).
- Valore dell'immobile: Qualora l'acquirente perda la proprietà a seguito della procedura esecutiva, il danno è pari al valore del bene perduto.
- Esborso inutile: L'importo corrispondente al prezzo versato per un acquisto che si è rivelato, di fatto, inutile.
Una recente sentenza della Corte d'Appello di Cagliari (n. 213 del 6 giugno 2025) offre un esempio lampante di come questi principi vengano applicati nella pratica. Nel caso di specie, l'acquirente di un immobile, scoperto un pignoramento non rilevato dal notaio, aveva avanzato due distinte richieste di risarcimento.
La prima riguardava il presunto danno derivante dalla sua segnalazione come "cattivo pagatore" in Centrale Rischi. I giudici d'appello hanno correttamente respinto questa domanda per mancanza di nesso di causalità. Il danno, infatti, non era conseguenza diretta dell'omissione del notaio, ma dell'illegittima segnalazione operata da terzi. L'acquirente non era il debitore originario e, pertanto, avrebbe dovuto agire contro chi aveva effettuato l'errata segnalazione per ottenerne la rimozione.
La seconda richiesta, invece, mirava a ottenere il risarcimento per la perdita patrimoniale subita. In questo caso, la Corte, aderendo pienamente ai dettami della Cassazione, ha identificato il danno risarcibile nell'esborso inutile sostenuto per l'acquisto, ovvero il prezzo di vendita effettivamente pagato. I giudici hanno ritenuto che tale importo rappresentasse la perdita concreta e provata, rigettando la richiesta di un danno maggiore basata su un diverso prezzo indicato nel contratto preliminare, in quanto non ritenuto prova idonea di un maggior esborso.
In conclusione, questa decisione riafferma un punto cruciale: l'errore del notaio fonda la sua responsabilità, ma spetta sempre al cliente danneggiato dimostrare, con prove concrete, di aver subito una perdita economica diretta e quantificabile, che sarà la sola misura del suo diritto al risarcimento.