L'acquisto di un immobile da costruire

L'acquisto di un immobile "su carta", ovvero ancora da costruire, rappresenta un'opportunità entusiasmante ma, al tempo stesso, nasconde insidie particolari. A differenza di un acquisto tradizionale, qui si sommano l'incertezza legata alla buona riuscita della costruzione e il concreto rischio di insolvenza del costruttore. In passato, purtroppo, molti acquirenti hanno visto i risparmi di una vita svanire a causa del fallimento dell'impresa edile prima ancora di ricevere le chiavi di casa.

Proprio per evitare queste drammatiche situazioni e per proteggere Lei, in qualità di acquirente e parte debole del contratto, il legislatore è intervenuto con una normativa specifica: il Decreto Legislativo 122/2005. Questa legge, recentemente aggiornata dal Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, si applica quando una persona fisica acquista un immobile da un costruttore-imprenditore, prevedendo delle garanzie irrinunciabili.

La tutela principale è rappresentata dall'obbligo, per il costruttore, di consegnarLe una fideiussione al momento della stipula del contratto preliminare. Non si tratta di una semplice formalità: questa garanzia, di importo pari a tutte le somme che ha versato e che verserà come acconto, è pensata per assicurarLe il rimborso totale del Suo investimento nel caso in cui l'impresa dovesse entrare in uno stato di crisi che pregiudichi il completamento e il trasferimento della proprietà.

Tuttavia, la semplice consegna di un documento non è sufficiente. È mio preciso dovere, in qualità di Suo legale, verificare non solo l'esistenza, ma anche l'effettiva solidità del soggetto che presta la garanzia. La legge stessa parla di "idonea fideiussione bancaria o assicurativa" , ed è fondamentale pretendere che questa sia rilasciata da un primario istituto di credito o da una compagnia di assicurazioni di comprovata affidabilità. Una garanzia proveniente da un soggetto finanziariamente debole potrebbe rivelarsi inefficace proprio nel momento del bisogno, vanificando la protezione che la legge Le accorda.

Oltre alla fideiussione, al momento della consegna dell'immobile e della firma dell'atto definitivo di compravendita (il "rogito"), il costruttore è tenuto a consegnarLe una polizza assicurativa decennale. Questa seconda garanzia La tutela da eventuali gravi vizi di costruzione che potrebbero manifestarsi nei dieci anni successivi, coprendo i costi di riparazione di danni materiali e diretti all'immobile.

Le recenti modifiche legislative hanno inoltre rafforzato ulteriormente la Sua posizione, rendendo obbligatorio l'intervento del notaio fin dalla stipula del contratto preliminare. Questo passaggio assicura un controllo di legalità preventivo su tutto l'assetto contrattuale, inclusa la conformità della fideiussione ai modelli standard previsti.

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